Le Bail Réel Solidaire

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif crée en 2017 pour permettre aux ménages de classes moyennes d'accéder à la propriété sur des zones où le prix du foncier est très élevé.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

En quelques années, les zones littorales et les îles des départements de la Vendée, de la Charente-Maritime et de la Loire-Atlantique sont devenues des territoires très attractifs. La raréfaction du foncier et l’explosion de son coût ont rendu l’accession à la propriété très complexe. Ces zones dites « tendues » sont devenues inaccessibles à la plupart des ménages modestes. Impossible pour la plupart des habitants de ces secteurs ou les personnes y travaillant de devenir propriétaires de leur logement de façon abordable.

Engagées en faveur de l’accession sociale à la propriété, Maisons Prim’Access et Appart’Access proposent des logements en Bail Réel Solidaire, avec leur partenaire Terra Noé (Organisme de Foncier Solidaire). 

Concrètement, le ménage acquiert la partie bâtie et loue le terrain. Les terrains sont mis à disposition des ménages par une formule de bail de longue durée (jusqu’à 99 ans). Quant aux logements qui sont érigés sur ces parcelles, ils deviennent la propriété des acquéreurs. Grâce à ce mécanisme bonifié par des aides publiques, la baisse significative des prix s’opère.

A qui s’adresse le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

  • Les accedants sous plafonds de ressources. En fonction des programmes développés, les plafonds de ressources sont ceux applicables aux logements sociaux.
  • Les accédants à la propriété dont les ressources sont inférieures aux plafonds indiqués dans le tableau ci-dessous :
Nombre de personnes dans le foyer Revenu fiscal de référence (N-2)
ZONE B1		 Revenu fiscal de référence (N-2)
ZONE B2 & C
Personne seule​ 38 508 € 33 479 €
2 personnes sans personne à charge
(hors jeune ménage)		 57 555 € 44 710 €
3 personnes ou
1 personne seule + 1 personne à charge
ou jeune ménage		 69 183 € 53 766 €
4 personnes ou
personne seule + 2 personnes à charge		 82 871 € 64 910 €
5 personnes ou
personne seule + 3 personnes à charge		 98 101 € 76 357 €
6 personnes ou
personne seule + 4 personnes à charge		 110 396 € 86 055 €
Par personne supplémentaire 12 301 €

9 599 €

Plafonds mis à jour au 01/01/2025

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Comment ça marche ?

La redevance foncière

Tous les mois, l’accédant verse une redevance foncière qui correspond au droit d’occupation du sol. D’un montant très faible, elle vient s’ajouter aux mensualités du crédit de l’acquéreur, sans pour autant alourdir le coût mensuel du logement (TVA réduite à 5,5% sur le bâti). Grâce au Bail Réel Solidaire, le prix d’achat du logement est inférieur de 15 à 40% par rapport au prix du marché !

En cas de revente ou de succession

Avec le Bail Réel Solidaire, la revente et la succession sont encadrées de façon à pérenniser la vocation sociale du logement au fil des années et d’éviter toute spéculation immobilière. En effet, en cas de cession, le nouvel acquéreur devra lui aussi respecter les plafonds de ressources du dispositif.

Le prix de vente ne peut dépasser :

  • le prix d’achat initial indexé de l’évolution, entre l’achat et la vente, d’un indice (par exemple l’ICC ou l’IRL)
  • le plafond PSLA (Prêt social location accession) en vigueur lors de la revente
  • Le nouveau propriétaire bénéficie alors d’un bail renouvelé à la durée initiale.

Si la vente du bien est réalisée par Maisons Prim'Access & Appart Access, et en cas d’accident de la vie, le ménage jouit de :

  • la Garantie de relogement pendant 15 ans dans un logement locatif social (sous réserve du respect des plafonds de ressources)
  • la Garantie de rachat de son logement

Des avantages exceptionnels

Les + du BRS

  • Un coût d’acquisition jusqu’à 40% en dessous du prix du marché
  • L’accès au logement en zone tendue, urbaine ou littorale pour des accédants aux revenus intermédiaires

Les avantages fiscaux

  • TVA réduite à 5,5%
  • Exonération de la taxe foncière*
  • Financement possible avec le PTZ (Prêt à Taux Zéro)
  • Abattement de 30% sur la taxe foncière sur délibération de la collectivité locale ou EPCI**

* En fonction de la commune.

*EPCI** : Etablissement Public de Coopération Intercommunal, organisme de la fonction publique territoriale qui regroupe des communes souhaitant développer des compétences communes telles que les transports en commun, l'aménagement du territoire, la sécurité etc.

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FAQ : Tout savoir facilement sur le Bail Réel Solidaire (BRS)

  • Le Bail Réel Solidaire est un dispositif permettant aux ménages aux revenus intermédiaires d’accéder à la propriété à prix réduit. Le logement est acheté, mais le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), réduisant significativement le coût d’acquisition.

    • Achat : Vous achetez le logement sans le terrain.
    • Redevance : Vous payez une redevance mensuelle (100-150 €) à l’OFS pour l’usage du terrain.
    • Propriété : Vous êtes propriétaire du logement, libre d’y faire des travaux, de le transmettre ou de le revendre sous conditions.

    • Prix d’achat réduit (20 à 40 % de moins que le marché).
    • TVA à 5,5 %.
    • Accès facilité à la propriété pour les ménages intermédiaires.
    • Sécurité et encadrement (garantie de rachat, stabilité).

    • Respect des plafonds de revenus (variables selon localisation et composition du foyer).
    • Résidence principale obligatoire.
    • Ne pas être déjà propriétaire d’un bien pouvant servir de résidence principale ou générer des revenus locatifs suffisants.

  • Les OFS, structures à but non lucratif, restent propriétaires des terrains et garantissent la pérennité et l’accessibilité des logements.

  • Les logements en BRS sont éligibles au PTZ, un prêt complémentaire pouvant financer jusqu’à 40 % du projet, sous conditions (primo-accédants, résidence principale).

    • Revente : Possible à tout moment, mais encadrée par l’OFS pour éviter la spéculation et garantir l’accessibilité aux nouveaux acquéreurs.
    • Transmission : Possible si l’héritier respecte les plafonds de ressources et occupe le logement comme résidence principale. Sinon, revente obligatoire sous 12 mois.

    • Vous pouvez réaliser des travaux, avec accord préalable pour les modifications importantes.
    • Charges à prévoir : redevance à l’OFS, charges de copropriété, taxe foncière.

    • Durée du bail : 99 ans, renouvelable à chaque transmission.
    • Location : Soumise à l’autorisation de l’OFS (généralement interdite).

  • Contactez rapidement l’OFS et votre banque pour trouver des solutions adaptées. Le non-paiement de la redevance peut entraîner des sanctions.

  • Le BRS garantit des logements abordables sur le long terme grâce à l’encadrement des prix de revente.