Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Quel est le principe du Bail Réel Solidaire (BRS) ?


Prix du foncier et des logements très élevés, spéculation… Les zones littorales et les îles des départements de la Vendée, de la Charente-Maritime et de la Loire-Atlantique sont recensées au titre des zones tendues. L’accès à une offre locative sociale ou en accession à la propriété abordable y est insuffisante. 
 
Véritable outil de mixité sociale, le Bail réel solidaire (BRS) est un nouveau dispositif offrant la possibilité à des ménages de classes moyennes de devenir propriétaires de leur résidence principale dans ces zones tendues.  
 
Dispositif juridique créé en 2017, il permet à un Organisme de foncier solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti pour faire baisser le prix du logement tout en garantissant un effet anti-spéculatif. Concrètement, le ménage acquiert la partie bâtie et loue le terrain. 
 
Le BRS s’appuie sur un bail de longue durée (jusqu’à 99 ans) « rechargeable » à chaque vente. En cas de cession ou de transmission du bail, le nouvel occupant bénéficie de la durée initiale du bail. Ainsi le bien ne perd pas de valeur, même à l’approche du terme du bail.

 


 
À qui s’adresse le Bail Réel Solidaire (BRS) ?


•    Les accédants à la propriété dont les ressources sont inférieures aux plafonds indiqués dans le tableau ci-dessous.
•    Les locataires sous plafond de ressources proposés par les bailleurs sociaux propriétaires des logements. En fonction des programmes développés, les plafonds de ressources sont ceux applicables aux logements PLAI, PLUS, voire PLS.
 

 

Comment ça marche ?

 

La redevance foncière

 

Payée par l’accédant ou le locataire, la redevance foncière sert à équilibrer le modèle économique de l’OFS et couvre le remboursement des emprunts (achat foncier, viabilisation) et les frais généraux (gestion, quittance…). 
Faible, elle vient s’ajouter aux mensualités du crédit, sans pour autant alourdir le coût mensuel total du logement (TVA à 5,5% sur le logement), qui reste inférieur à celui d’une acquisition classique.

 


En cas de revente ou de succession 

 

Grâce au BRS, la revente est possible, mais encadrée.
En cas de cession ou d’héritage, le nouvel acquéreur doit justifier de ressources inférieures au plafond du dispositif. Le prix de vente ne peut dépasser : 
•    le prix d’achat initial indexé de l’évolution, entre l’achat et la vente, d’un indice (par exemple l’ICC ou l’IRL)
•    le plafond PSLA (Prêt social location accession) en vigueur lors de la revente
 
Le nouveau propriétaire bénéficie alors d’un bail renouvelé à la durée initiale.
 
Si la vente du bien est réalisée par la Coopérative Vendéenne du Logement, et en cas d’accident de la vie, le ménage jouit de :
•    la Garantie de relogement pendant 15 ans dans un logement locatif social (sous réserve du respect des plafonds de ressources)
•    la Garantie de rachat de son logement


De nombreux atouts pour les collectivités locales


Véritable outil de politique publique, le BRS permet de :

 

  • Dynamiser la commune et ses infrastructures (écoles, crèches…)
  • Développer la population
  • Maintenir les emplois
  • Proposer des logements abordables et durables dans des zones tendues
  • Répondre aux obligations de la loi SRU qui impose, dans un  souci de mixité sociale, un minimum de 25% de logements sociaux
  • Repeupler les communes en permettant à la population de se sédentariser et en attirant des ménages de tous âges
  • Lutter cotre la spéculation immobilière et la forte inadéquation entre le prix des logements du marché libre et les revenus des ménages
  • Affirmer leur attachement à l’intêret général et collectif 
  • Pérenniser la vocation sociale du logement, même en cas de revente
  • Pérenniser les aides publiques sur plusieurs générations (foncier, subventions, …)
  • Favoriser les résidences principales au profit des résidences secondaires

1 seule contrainte : garantir les emprunts du foncier de TERRA NOE (acquisition foncière et viabilisation)


Les + du BRS :

 

  • Le BRS s’accompagne d’une clause anti-spéculative, permettant de maintenir la vocation sociale des biens lors des reventes successives.
  • Les futurs acquéreurs ne devront pas dépasser les plafonds de ressources.
  • Les aides publiques investies sont donc pérennisées.